การวางแผนซื้อบ้านของคนรุ่นใหม่
การวาง แผนซื้อบ้านของคนรุ่นใหม่ |
รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสคร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย |
ปี 2545 เป็นปีที่เศรษฐกิจค่อนข้างจะดีขึ้น หลังจากที่การบริหารการเงินการคลังของประเทศล้มเหลวมาตั้งแต่ปี 2540 หนี้สินของทั้งรัฐและเอกชนพอกพูนเป็น NPL อยู่ในระบบร่วมกว่า 1.3 ล้านล้านบาท ในสาขาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะด้านที่อยู่อาศัยเริ่มจะกระเตื้องขึ้น ก็เนื่องด้วยเป็นสินค้าแห่งปัจจัยสี่ และรัฐบาลปัจจุบันก็เห็นความสำคัญหันมากระตุ้นให้ประชาชนชาวไทย(ที่มีความ ต้องการและพอจะมีกำลังซื้อระยะยาว เช่น ข้าราชการ วิสาหกิจ) ได้ใช้โอกาสนี้ที่มีเงินกู้ซื้อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำมาก ๆ อีกทั้งรัฐก็ลดค่าธรรมเนียมการโอนการจำนอง ทำให้ที่อยู่อาศัยคนชั้นกลางได้รับการตอบสนอง เติบโตขึ้นประมาณ 10-15 % ในปีที่ท่านมาซื้อขายกันร่วม 40,000 ยูนิต ส่วนใหญ่ 80 % ซื้อขายกันในกรุงเทพและปริมณฑลและมีการประเมินกันว่าปีหน้าคงจะโตขึ้นไม่ น้อยกว่า 15 % เพราะโครงการกู้ของราชการ วิสาหกิจ ที่กู้ได้ 100 % ดอกเบี้ยต่ำได้เพิ่งออกมาในต้นปี 2545 จะทำให้ตัวเลขเพิ่มขึ้นอีก แต่สินค้า อสังหาฯ ตัวอื่น ๆ เช่น OFFICE BUILDING , SHOPPING CENTER, นิคมอุตสาหกรรม ยังไม่ดีขึ้น สภาวะล้นตลาดและการติดเป็นหนี้ NPL ยังสูงอยู่ ในด้านที่อยู่อาศัยของไทย มีปรากฎการณ์ที่ไม่เหมือนต่างประเทศอยู่อย่างหนึ่ง ก็คือ “คนไทยซื้อบ้านเมื่อแต่งงาน” เป็นส่วนใหญ่รวม 60-70 % ของตลาด ขณะที่ต่างประเทศซื้อกันเมื่อเกษียรอายุ(โดยเฉพาะอเมริกา) เหตุที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะ โครงสร้างประชากรของไทยอายุเฉลี่ยทั้งประเทศยังวัยรุ่น (เฉลี่ย + 40 ปี) โดยเฉลี่ยของคนทั้งประเทศ 63 ล้านคน ความที่เป็นประเทศวัยฉกรรจ์เต็มตัว ประชากรส่วนใหญ่กำลังเข้าสู่วัยมีครอบครัว ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเอง และไม่มีที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวใหม่ของตนเองและเป็นวัยสร้างครอบครัว ในขณะที่ประเทศตะวันตกอายุเฉลี่ยของประชากรเข้าสู่วัยเริ่มเกษียร ซึ่งประเทศแถบสแกนดิเนเวียอายุเฉลี่ยกว่า 60 ปี และอัตราเพิ่มของประชากรก็ติดลบ ความต้องการบ้านจึงน้อยมากและกลายเป็นความต้องการ ”ที่พักพิงของผู้สูงอายุ” กิจการด้านนี้จึงเจริญมากแตกต่างกับบ้านจัดสรรใหม่ ๆ เช่น ของไทยเรา เมื่อหันมาดูด้านที่ทำงานของคนรุ่นใหม่ก็จะพบว่าคนไทยเราก้าวเข้ามา จากระดับเริ่มภาคเกษตรสู่ภาคที่สองอุตสาหกรรมและกำลังก้าวเข้าสู่ระดับที่ สาม คือ ภาคบริการ งานสำหรับคนรุ่นใหม่ ๆ จะอยู่ในเมือง และเมืองขนาดใหญ่ งานด้านการเงิน การสื่อสาร กฎหมาย บัญชี เหล่านี้เป็นงานในยุคแห่งสตวรรษที่ 21 ในเมืองใหญ่ทั้งสิ้นที่ต้องการคนรุ่นใหม่ที่มีความรู้และทำงานในศูนย์กลาง ชุมชน ในต่างประเทศได้มีคนยุคนี้ในช่วง 10-15 ปี ที่ผ่านมาเรียกคนกลุ่มใหม่ในต่างประเทศนี้ว่าเป็นกลุ่ม YUPPY ย่อมาจาก YOUNG URBAN PROFESION (PY เป็นการเพิ่มไท้เป็นกลุ่มคนชัดขึ้น) หมายถึง คนรุ่มใหม่ในต่างประเทศจะเป็นกลุ่มมืออาชีพ มีการศึกษาดี อายุน้อย และอยู่ในเมืองนั้นก็คือกลุ่มผู้ทำงานในภาคบริการ(SERVIVE SECTOR) นั่นเอง ในประเทศไทยมีไทยในกลุ่ม YUPPY นี้ ก็จะเห็นได้ว่าในยุคก่อนฟองสบู่แตก (2538-2540) มีกลุ่มผู้มีการศึกษาจำนวนมากก้าวเข้าสู่การทำงานในภาคบริการโดยเฉพาะในด้าน การเงินที่ขยายตัวทั้งธนาคาร สถาบันการเงิน ตลาดหุ้น และในการลงทุนภาคเอกชน ในทุกอุตสาหกรรม อีกทั้งในภาคธุรกิจพัฒนา มีวิศวกร สถาปนิก นักก่อสร้างก้าวเข้ามาในธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์และสาขาสาธารณูปโภคจำนวน มาก อีกทั้งมีกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ทำงานเกี่ยวกับ”การตลาด” เพื่อเป็นสินค้าจากผู้ผลิตเข้าสู่ผู้บริโภคเกิดขึ้นจำนวนมาก กลุ่มคนพวกนี้เป็นกลุ่มที่เรียกว่าเป็น “WHITE COLLAR”เสื้อคอสีขาวไม่เปื้อนเหงื่อ ซึ่งแตกต่างกับพวก “BLUE COLLAR”ที่ใช้กำลังกายแรงงานทำงาน พวก WHITE COLLAR ในช่อง 5-6 ปี ที่ผ่านมาก็เปรียบเสมือนได้ว่าเป็นกลุ่ม YUPPY ในเมืองทางตะวันตกหรืออเมริกาหรือยุโรป เป็น”คนรุ่นใหม่”ในยุคต่อศตวรรษที่ 21-22 กลุ่มคนรุ่นใหม่ได้เติบโตเร็วมาก รายได้สูงอย่างรวดเร็วก็มีการบริโภคที่คอนข้างจะสุรุ่ยสุร่าย ในยุคนั้นผู้เขียนได้มีโอกาศทำการสำรวจวิจัยพฤติกรรมคนรุ่มใหม่ของเราก็พบ ว่าจะมีลักษณะที่เรียกว่า “ 7 C's “ คือมีลักษณะที่มี C อยู่ 7 อย่างคือ
กลุ่มคน รุ่นใหม่ของไทยส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพและปริมณฑล เพราะเป็นแหล่งงานที่รายได้สูง ต้องการพวก YUPPY ทำงาน ในภาคนี้จึงเป็นชีวิตของคนรุ่นใหม่ในเมืองใหญ่ (ใน NEW YORK, CHICAGO, LONDON, PARIS หรือในเมืองใหญ่ทุกประเทศที่กำลังก้าวหน้ามีลักษณะคล้ายกันทั้งสิ้น) จึงเห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่มีความต้องการสูง จากการอพยพเข้าของคนรุ่นใหม่ ๆ เหล่านี้ คนรุ่นใหม่ที่เข้าสู่ระบบงานสมัยใหม่ที่ไม่เป็น WHITE COLLAR ก็มีอยู่มาก แต่มักจะก้าวเข้าสู่ภาคอุตสาหกรรมในภาคของการผลิตตามแหล่งอุตสาหกรรมใหญ่ ๆ ในด้าน COMPUTER ตลาดหุ้น น้ำมัน และก่อสร้าง ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นการ “เช่า” มากว่า “ซื้อ” และที่อยู่อาศัยก็จะแบบในทางราบมากกว่าพวก WHITE COLLAR กลางใจเมือง เมื่อหันมาดูกลุ่มคนรุ่นใหม่ยุค BOOM ซึ่งปัจจุบันถูกกระแสเศรษฐกิจที่รุนแรงกวาดต้อนลงทะเลเป็นส่วนใหญ่ คือ ถูกให้ออกจากงาน แจกซองขาวจนต้องระหกระเหินกลับไปสู่ภาคเกษตรก็มีจำนวนมาก อีกส่วนก็กลับมาทบทวนตัวเองหันมาพึ่งตนเองเป็นกลุ่มของ SMF ในธุรกิจบริหาร หันมาเป็นร้านอาหาร เปิดท้ายขายของ เริ่มชีวิตของกลุ่ม YUPPY ในเมืองใหญ่ คำถามก็คือ “คนรุ่นใหม่” ในยุคก้าวเข้าศตวรรษที่ 22 (ปี 2002) นี้ เขาคิดเรื่องที่อยู่อาศัยกันอย่างไร และวางแผนกันอย่างไรถ้าจะลองตั้งสมมุติฐานก็คือ “คนรุ่นใหม่ๆ” นี้ก็จะมีคนรุ่นใหม่ในยุค BOOM เหลืออยู่ แต่กำลังซื้อหดหายไปเกือบหมด แต่ก็ยังมีไฟ มีประสบการณ์ในภาวะที่ผ่านมา กุ่มพวกนี้จะคงยังไม่ตัดสินใจระยะยาวเพราะ(ยกเว้นจะต้องแต่งงาน) พวกนี้จะเช่าอยู่ในเมืองใหญ่ จะเห็นได้ว่าตาดบ้านเช่าทั้งราคาถูก ราคาปานกลาง ที่มีคุณภาพค่อยดีขึ้น ขณะนี้กำลังขายดี การวางแผนซื้อบ้านของคนรุ่นใหม่ในยุคศตวรรษที่ 21 นี้อาจจะต้องปราณีตกว่า มีแผนระยะยาวมากกว่าในอดีต เพราะ อาจจะต้องเสี่ยงกับระบบการเงินที่ยังอ่อนไหว ยังไม่พ้นภาวะวิกฤติ ก่อนการวางแผนควรจะคำนึงถึง 1. เริ่มต้น “แบบชีวิตของตนเอง” เรื่องงานจะทำที่ไหน ในเมืองใหญ่หรือทำงานภาคอุตสาหกรรมหรือต่างจังหวัด ถ้าแหล่งงานยังไม่ชัดเจนคงจะต้อง “เช่า” ดูอยู่สักระยะ เลือกที่เช่าที่ใกล้ที่ทำงาน คือ “LIVE WHERE YOU WORK” กลุ่มผู้ที่ทำงานมาใหม่ ๆ ในระยะ 4-5 ปี แรกคงจะต้องปรับตัวให้เข้ากับงานของตนเองว่าจะเปลี่ยนงานหรือไม่ ทำงานอะไร อยู่นานแค่ไหน แผนการทำงานจึงจำต้องนำมาเกี่ยวในช่วงแรกและควรจะ “เช่า” หรือ “เช่าร่วมกับเพื่อน” หรือยังอาศัยพ่อแม่ญาติพี่น้องอยู่เช่นเดิมก่อน แต่ในระยะนี้ “การเดินทาง” จะเป็นปัจจัยที่สำคัญในการเลือกที่อยู่ เพราะค่าเดินทางในเมืองใหญ่(ทุกเมืองในโลก) จะสูงมาก บางแห่งอาจจะสูงร่วม 15-20 % ของรายได้ประจำเดือนจึงจะต้องตัดสินใจในระหว่างค่าเดินทาง-กับค่าเช่า 2. ต้องดูเงินในกระเป๋าตนเองหรือ “กำลังซื้อ” ในเรื่องที่อยู่อาศัยตามสูตรทั่วไป ค่าที่อยู่อาศัยไม่ว่าค่าเช่า-ค่าผ่อนบ้าน รวมค่าน้ำค่าไฟไม่ควรจะเกิน 20-25 % ของรายได้ต่อเดือน เช่น รายได้เดือนละ 10,000 บาท ค่าเช่าไม่ควรเกิน 2,000 – 2,500 บาท มิฉะนั้นจะมีปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายด้านอื่น ๆ ในเมืองใหญ่ที่มีความหนาแน่นมาก เช่น NEW YOUK, HONGKONG หรือ TOKYO คนรุ่นใหม่จะจ่ายค่าเช่าเมืองใหญ่อาจจะร่วม 30% ของค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น จึงมีการ”เช่าร่วมกัน” บางคนทันสมัย หนุ่ม-สาว เช่าร่วมห้องก็ยังมี แต่คนไทยจงจะไม่เกิดขึ้น 3. เมื่อคิดจะซื้อเพราะแหล่งงานชัดเจนหรือคนรักชัดเจนว่าจะแต่งงานและบ้าน พ่อ-แม่ญาติ ก็ไม่มี ที่เช่าเดิมก็คับแคบ ก็อาจจะมีทางเลือกคือ “เช่าต่อ” สักระยะ เพื่อจะปรับตนเองตอนที่ยังไม่มีลูกสักพัก คราวนี้คงจะต้องเลือกว่าจะอยู่ที่ไหน LOCATION เริ่มสำคัญอีกระดับ จะอยู่ใกล้ที่ทำงาน ภรรยาหรือสามี หรือใกล้ความสะดวกแหล่งการเดินทางสมัยใหม่ (ขนส่งมวลชน) บางคู่อาจจะคิดว่า”ผ่อนถูกกว่าเช่า” และยังจะสร้าง ASSET ด้วยก็ต้องคิดให้ชัดเจน แต่อยากจะแนะนำว่าควรซื้อคอนโดในที่ตั้งที่ดีเพื่อเวลาจะขยายครอบครัวไปซื้อ บ้าน คอนโดจะให้เช่าได้หรือขายต่อง่าย แต่ถ้าตัดสินใจแน่นอนแหล่งทำงานและอยากจะลงทุนสร้างครอบครัวอย่างรวดเร็วคง ไม่พ้นจะซื้อบ้าน หรือ TOWN HOUSE “ ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อตามข้อสอง แต่ถ้าจะมีครอบครัว มีลูกทันทีควรดูหมู่บ้านจัดสรรชานเมืองที่มีสิ่งแวดล้อม มีโรงเรียน มีที่โล่งว่างให้ลูกไว้ ซึ่งพ่อ-แม่คงจะลำบากเรื่องการเดินทาง แต่ถ้าจะประหยัด TOWN HOUSE ในแหล่งใกล้เมือง ใกล้การเดินทางก็จะเป็นการตัดสินใจระยะแรก ท้ายสรุป ก็คงต้องยอมรับว่า คนไทยส่วนใหญ่จะเปลี่ยนบ้านกันหลายครั้งในชีวิตมากว่าคนรุ่นเช่า ในต่างประเทศบางคนเปลี่ยนอย่างน้อย 5 ครั้งในชีวิต อยู่กับพ่อแม่รัฐหนึ่ง เรียนอีกรัฐหนึ่ง ทำงานก็เช่าอีกรัฐ แต่งงานก็ซื้อบ้าน แก่ก็ย้ายถิ่นซื้อบ้านอีกรัฐ ตอนแก่มาก ๆ ก็เข้าสู่บ้านคนชรา คนไทยกำลังเปลี่ยนบ้านมากขึ้น การซื้อ-ขายแลกเปลี่ยนบ้านจึงจะเป็นการบริการที่นิยมมากขึ้น แต่คงจะไม่หนีการเริ่มชีวิตในเมืองใหญ่ที่ต้อง “เช่า” หัดเป็นเจ้าของร่วมเสียก่อนจะตัดสินใจระยะยาวในอนาคต |
ข้อมูลจาก
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
Search Amazon.com for personal finance
Search Amazon.com for HOUSE
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น